Mekansal Strateji Planları, Çevre Düzeni Planları, İmar Planları Nelerdir?

İmar Hukuku veya İmar Kanunları içerisinde yer alan Mekansal Strateji Planları, Çevre Düzeni Planları, İmar Planları Başlığı Altında Yer Alan Nazım İmar Planları, Uygulama İmar Planları Nelerdir? Bu Planlar Nasıl Oluşturulmaktadır?

Özellikle İmar Kanunu ve İmar Hukuku içerisinde karşılaştığımız ya da günlük hayatta duymuş olduğumuz imar planları ve türlerini bu makalemizde inceleyeceğiz.

İmar Planları ve Türleri, Mekansal Strateji Planları, Çevre Düzeni Planları, İmar Planları, Nazım İmar Planları, Uygulama İmar Planları

İMAR PLANLARI VE TÜRLERİ

İmar Planları bir taşınmazın nasıl ve ne amaçla kullanılacağını ve eğer burada bir inşaat yapılacaksa bu inşaatın ne şartlarda yapılması gerektiğini gösteren planlardır. Bu planlar kademeli bir düzende en geniş kapsamlardan daha detaylı olan ayrıntılı kapsamlara doğru ilerlemektedir. İmar planları temel olarak 3194 Sayılı İmar Kanunu ile düzenlenmiştir.

İmar Planların nasıl oluşturulduğu ise hem 3194 Sayılı Kanunda hem de Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde açıklanmıştır.

Plan kademeleri; üst kademeden alt kademeye doğru, Mekansal Strateji Planı, Çevre Düzeni Planı, Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından oluşmaktadır. Bir taşınmazın inşaata elverişli hale gelebilmesi için Mekansal Strateji Planı ve Çevre Düzenleme Planının olması zorunlu değildir, ancak Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planının bulunması zorunludur.

3194 Sayılı İmar Kanunu Mekânsal planlama kademeleri başlığı altında;

" Madde 6 – (Başlığı ile Birlikte Değişik:29/11/2018-7153/11 md.) Mekânsal planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından Mekânsal Strateji Planlarına uygun olarak; “Çevre Düzeni Planları” ve “İmar Planları” kademelerinden oluşur. İmar planları ise nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak hazırlanır. Her plan bir üst kademedeki plana uygun olarak hazırlanır.

Mekânsal strateji planlarında; kalkınma planı ile varsa bölge planları, bölgesel gelişme stratejileri ve diğer strateji belgelerinde ortaya konulan hedefler dikkate alınır.

Büyükşehirlerde 1/25.000 ölçekli nazım imar planının yapılmış olması, gerekli görülen bölgelerde 1/5.000 ölçekli nazım imar planlarının yapılmasına engel teşkil etmez."

A) Mekansal Strateji Planları

3194 Sayılı İmar Kanunu 5. Maddesi " (Ek:29/11/2018-7153/10 md.) Mekânsal Strateji Planı; ekonomik, sosyal politikalar ve çevre politikaları ile stratejilerini mekânla ilişkilendirerek fiziki gelişmeyi ve sektörel kararları yönlendiren, ülke bütününde ve gerekli görülen bölgelerde hazırlanan, raporu ile bütün olan plandır."

Mekansal strateji Planları genel olarak ülke kalkınma politikası ile ilgilidir. Bu kalkınma politikalarına göre bölgesel gelişme stratejilerinin, ekonomik ve sosyal politikalarının, yer altı ve yer üstü kaynaklarının, doğal, tarihi ve kültürel değerlerin korunmasının, ulaşım sistemlerinin ve kentleşmenin mekansal stratejilerinin belirlendiği 1/250.000, 1/500.000 veya daha üst ölçekli planları ifade eder.

Mekansal Strateji Planları Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ünyesinde bu görev Mekansal Planlama Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir. Mekansel Strateji Planlarına neden ihtiyaç duyulduğu konusunda Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın resmi sayfasından ayrıntılar için okuyabilirsiniz.

https://mekansalstrateji.csb.gov.tr/mek-nsal-strateji-planina-neden-ihtiyac-duyuldu-i-89081

3194 Sayılı İmar Kanunu 8. Maddesi "d) (Ek: 12/7/2013-6495/73 md.) Arazi kullanımı ve yapılaşmada sadece mekânsal strateji planları, çevre düzeni planları ve imar planları kararlarına uyulur. (Mülga ikinci cümle: 27/3/2015-6637/23 md.) (…) (Ek cümle: 18/6/2017-7033/29 md.) Mekânsal strateji planları, çevre düzeni planları ve 1/25.000 ölçekli nazım imar planlarında; organize sanayi bölgesi, endüstri bölgesi, sanayi sitesi ve teknoloji geliştirme bölgesine ilişkin kararların alınması ve bu kararlarda değişiklik yapılması Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının uygun görüşüne tabidir. Alt kademe planların, üst kademe planların kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde ilgili idarece üst kademe planlara uygun hale getirilmesi zorunludur. Aksi halde, üst kademe planları onaylayan kurum ve kuruluşlar alt kademe planları en geç altı ay içinde uygun hale getirir ve resen onaylar. Bu süre içinde ruhsat işlemleri, yürürlükte olan uygulama imar planına göre gerçekleştirilir. Bu bent uyarınca yapılacak işlemlerde bu maddenin (c) bendi hükümlerine uyulur." denilerek Mekansal Strateji Planlarının yeri belirlenmiştir.

B) Çevre Düzeni Planları

3194 Sayılı İmar Kanunu 5. Maddesi "Çevre düzeni planı; (Değişik:29/11/2018-7153/10 md.) varsa mekânsal strateji planlarının hedef ve stratejilerine uygun olarak yerleşim, gelişme alanları ve sektörlere ilişkin alt ölçek planlarını yönlendiren genel arazi kullanım kararları çerçevesinde ilke ve kriterleri belirleyen, bölge, havza veya il bütününde hazırlanan, plan hükümleri ve raporuyla bir bütün olan plandır." ayrıca aynı kanunun 8 maddesi "f) (Ek: 12/7/2013-6495/73 md.) Kentsel asgari standartlar, Bakanlıkça belirlenen esaslar doğrultusunda çevre düzeni planı ile belirlenebilir. Uygulamaya ilişkin kararlar, yörenin koşulları, parselin bulunduğu bölgenin genel özellikleri, yapının niteliği ve ihtiyacı, erişilebilirlik, sürdürülebilirlik, çevreye etkisi dikkate alınarak ve ölçüleri verilerek Bakanlıkça belirlenen esaslara göre uygulama imar planında belirlenir." şeklinde tanımlanmıştır.

Çevre Düzeni Planları eğer varsa Mekansal Strateji Planlarında ön görülen hedef ve stratejiler doğrultusunda ve bu planlara uygun olarak coğrafi verilerin gösterildiği, yerleşim, gelişim, turizm, enerji, kırsal ve sanayi alanları gibi genel arazi kullanımını belirler.

1/50.000 veya 1/ 100.000 ölçekte haritalar üzerinde plan notlarıyla birlikte bir bütün olarak hazırlanan planlardır. Bölgenin genel kullanım biçimlerini göstermektedir.

C) İmar Planları

3194 Sayılı İmar Kanunu 8. Maddesi "b) İmar Planları; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir. Mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır. (Ek cümle:14/2/2020-7221/6 md.) Planlar, plan değişiklikleri ve plan revizyonları; kayıt altına alınmak ve arşivlenmek üzere Bakanlıkça oluşturulan elektronik ortama yüklenmek ve aynı sistem üzerinden Plan İşlem Numarası almak zorundadır. Planlar, belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. (Yeniden düzenleme dördüncü cümle: 12/7/2013-6495/73 md.) Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar.

Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak planlar valilik veya ilgilisince yapılır veya yaptırılır. Valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe girer. (Yeniden düzenleme üçüncü cümle: 12/7/2013-6495/73 md.) Onay tarihinden itibaren valilikçe tespit edilen ilan yerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. İtirazlar valiliğe yapılır, valilik itirazları ve planları onbeş gün içerisinde inceleyerek kesin karara bağlar.

(Ek paragraf:14/2/2020-7221/6 md.) İmar planları ve bu planlardaki değişikliklerin nerede askıya çıktığına dair bilgilendirme ilanı, askı süresi ile eş zamanlı olarak ilgili muhtarlıkların panosunda duyurulur. Ayrıca plan değişikliği hakkında, değişikliğe konu alanda görülebilir bir şekilde en az 2 adet tabela ile 30 gün süreyle bilgilendirme yapılır.

(Ek paragraf:14/2/2020-7221/6 md.) Kentsel tasarım projeleri uygulama imar planlarıyla birlikte hazırlanabilir. Bu kentsel tasarım projelerinin uygulamasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça belirlenir.

Onaylanmış planlarda yapılacak değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir.

Kesinleşen imar planlarının bir kopyası, Bakanlıkça oluşturulan elektronik ortamdaki Ulusal Coğrafi Bilgi Sistemi Altyapısı üzerinden, ilgili idaresi tarafından, arşivlenmek üzere Bakanlığa gönderilir.

İmar planları alenidir. Bu aleniyeti sağlamak ilgili idarelerin görevidir. Belediye Başkanlığı ve mülki amirlikler, imar planının tamamını veya bir kısmını kopyalar veya kitapçıklar haline getirip çoğaltarak tespit edilecek ücret karşılığında isteyenlere verir.

(Ek paragraf:14/2/2020-7221/6 md.) Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir.

(Ek paragraf:14/2/2020-7221/6 md.) Sanayi alanları, ileri atıksu arıtma tesisleri, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere imar planlarında bina yükseklikleri yençok: serbest olarak belirlenemez.

(Ek paragraf:14/2/2020-7221/6 md.) Sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yükseklikler; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirlenir. Bu şekilde ilgili idare tarafından belirlenmeyen yükseklikler, maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça belirlenir. Oluşacak maliyetlerin %100 fazlası ilgili idaresinden tahsil edilir. Bu şekilde tahsil edilememesi halinde ilgili idarenin 2/7/2008 tarihli ve 5779 sayılı İl Özel İdarelerine ve Belediyelere Genel Bütçe Vergi Gelirlerinden Pay Verilmesi Hakkında Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilerek tahsil olunur. Tahsil olunan tutarlar, Bakanlığın döner sermaye işletmesi hesabına gelir olarak kaydedilir."

1. NAZIM İMAR PLANLARI:

3194 Sayılı İmar Kanunu 5. Maddesi "Nazım İmar Planı; (Değişik:29/11/2018-7153/10 md.) varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini, nüfus yoğunlukları ve eşiklerini, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, plan hükümleri ve raporuyla beraber bütün olan plandır."

Nazım İmar Planları, Çevre Düzeni Planlarına göre daha büyük ölçekli planlardır. Çevre Düzeni Planlarının genel çerçevesi ve kararları içerisinde uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere varsa kadastral durumu işlenmiş olarak notları ile birlikte hazırlanan planlar bütünüdür.

1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte onaylı halihazır haritalar üzerinden plan notları ile birlikte hazırlanmaktadır. Genel özellikte planlardır, bu yüzden bu planlar üzerinden plan mikyası ile ölçü alınamaz, yer tespiti ve uygulama yapılamaz. Bu planların üst ölçekli planlara uygun olması gerekmektedir. Bir alanda uygulama imar planı yapılabilmesi için nazım imar planının bulunması zorunludur.

5216 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu 7. Maddesi "b) Çevre düzeni plânına uygun olmak kaydıyla, büyükşehir belediye (…)[4] sınırları içinde 1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte nazım imar plânını yapmak, yaptırmak ve onaylayarak uygulamak; büyükşehir içindeki belediyelerin nazım plâna uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar plânlarını, bu plânlarda yapılacak değişiklikleri, parselasyon plânlarını ve imar ıslah plânlarını aynen veya değiştirerek onaylamak ve uygulanmasını denetlemek; nazım imar plânının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmayan ilçe (…)3 belediyelerinin uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmak veya yaptırmak."

2634 Sayılı Turizmi Teşvik Kanunu "Madde 7 – (Değişik: 24/7/2003-4957/2 md.) (Değişik birinci fıkra: 18/7/2021-7334/5 md.) Bakanlık; kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezleri içinde her ölçekteki planları yapmaya, yaptırmaya, re’sen onaylamaya ve tadil etmeye yetkilidir. Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezleri içinde yer alan korunan alanlarda her ölçekteki plan teklifleri sadece Bakanlığa sunulur. İlgili kurul, kurum ve kuruluş görüşleri doğrultusunda Bakanlıkça incelenerek uygun görülen planlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığına gönderilir. Bu planlar, Bakanlık ile mutabakat sağlanarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca ilgili tabiat varlıklarını koruma bölge komisyon kararı da dahil en geç altı ay içinde sonuçlandırılır." denilmiştir.

2985 Sayılı toplu Konut Kanunu "Madde 4 –(Değişik: 5/5/2004 – 5162/2 md.) (Değişik birinci fıkra: 24/7/2008-5793/7 md.) Başkanlık, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re’sen onaylanır. Belediyeler, valilik veya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dahil olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumları tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re’sen yapılmak suretiyle yürürlüğe konur." görüldüğü üzere farklı kanunlarda istisnalar mevcuttur.

2. UYGULAMA İMAR PLANLARI:

3194 Sayılı İmar Kanunu 5. Maddesi "Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır." denilerek tanımlanmıştır.

3194 Sayılı İmar Kanunu 8. Maddesi "f...Uygulamaya ilişkin kararlar, yörenin koşulları, parselin bulunduğu bölgenin genel özellikleri, yapının niteliği ve ihtiyacı, erişilebilirlik, sürdürülebilirlik, çevreye etkisi dikkate alınarak ve ölçüleri verilerek Bakanlıkça belirlenen esaslara göre uygulama imar planında belirlenir."

Uygulama İmar Planları en detaylı planlardır. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği 4. Madde "k) Uygulama imar planı: Nazım imar planı ilke ve esaslarına uygun olarak yörenin koşulları ve planlama alanının genel özellikleri, yapının kullanım amacı ve ihtiyacı, erişilebilirlik, sürdürülebilirlik ve çevreye etkisi dikkate alınarak; yapılaşmaya ilişkin yapı adaları, kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, kat alanı kat sayısı veya emsal, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı, ada ayrım çizgisi, taşıt, yaya ve bisiklet yolları, ulaşım ilişkileri, parkları, meydanları, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarını, gerektiğinde; parsel büyüklükleri, parsel cephesi ve derinliği, arka cephe hattı, yol kotu ve bu kotun altındaki kat adedi, bağımsız bölüm sayısı gibi yapılaşma ve uygulamaya ilişkin kararları, uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileriayrıntıları ile gösteren ve varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/1.000 ölçekte onaylı halihazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı," ifade eder denilerek tanımlanmıştır.

Bu planlar taşınmazların kullanım amaçlarını, yapılaşma koşullarını, yapı nizamlarını, kat adedini, çekme mesafelerini ( TAKS ve KAKS) düzenlemektedir.

Genel olarak, imar planlarının uygulaması yapılmadan bu alanlarda inşaat yapılamaz. Öncelikle taşınmaz imar planına uygun hale getirilerek arsa vasfını kazanması gerekmektedir.Ayrıca Uygulama İmar Planları tek başına kadastral duruma etki etmezler. İmar planı çerçevesinde uygulama yapılabilmesi için imar parsellerinin oluşturulması gerekmektedir. İmar planları temel olarak ifraz-tevhit, kamulaştırma ve arazi-arsa düzenlemeleri olarak üç yöntemle uygulanmaktadır.

İMAR PLANLARI VE TÜRLERİ NEDİR?