ARSA PAYI DÜZELTME DAVASI NEDİR?

Arsa Payı Nedir? Arsa Payları Nasıl Düzeltilebilir? Arsa Payı Düzeltme Davası Nedir? Kentsel Dönüşüm Sürecine Etkisi Nedir?

Arsa payı nedir? Arsa payları nasıl düzeltilebilir? Arsa payı düzeltme davası nedir?

Arsa Payı kavramı esas itibari ile Kat Mülkiyeti Kanununda yer almış olmasına rağmen özellikle kentsel dönüşüm süreci ile yeniden gündeme gelen arsa payları, yapılarının yıkılması ile yapılacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde veya kentsel dönüşüm sürecinde anlaşmak istemeyen maliklerin hak kaybına uğramamaları için önemi tekrar gündeme gelmiştir.

Arsa payı nedir? Arsa payları nasıl düzeltilebilir? Arsa payı düzeltme davası nedir?

Arsa Payı Nedir?

Asa payı kavramı Kat Mülkiyeti Kanununda;

"Madde 2 d) Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);"

"Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. (Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/1 md.) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.

"Madde 5 – Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.

"Madde 16 – Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır."

"Madde 20 - b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;"

"Madde 44 – Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için: a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi; b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi; c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; Şarttır. Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmıyan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartiyle, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir"

Kat Mülkiyeti Kanunu bir çok maddesinde ele maliklerin arsa payına göre alınan kararlara ayrıca 6306 Sayılı Kanunda " Madde 6 ... Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır. (Değişik cümle:29/11/2018-7153/23 md.) Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır."

Görüleceği üzere bir çok kanunda maliklerin alacağı kararlar arsa payı oranlarına bağlı tutulmuştur. Alınan kararlarda arsa payları oranlarına göre söz sahibi olabileceklerdir. Kat mülkiyeti Kanunda da yanlış hesaplanmış olan arsa paylarına göre de malikler yıllarca fazla ödeme yapmaya katlanmak durumunda kalmaktadırlar. Bir diğer önem arz ettiği yer ise Ketsel Dönüşüm Sürecidir. Kanunda son yapılan değişiklikle maliklerin arsa pay oranına göre salt çoğunluğun (%50+1) vereceği karara, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini kabul etmeyen maliklerin kanunda belirlenen ve sonunda paylarının satışına kadar varan işlemlere katlanmak zorunda kalacaklardır. Bundan dolayı arsa payı büyük önem arz etmektedir.

Arsa Payı Düzeltme Davası Nedir?

Arsa payı davası, yapıda kat irtifaki ya da kat mülkiyeti kurulduğu tarihte belirlenen arsa paylarının yanlış hesaplanmasına karşı düzeltilmesini isteyen malik tarafından, diğer malikelre husumetin yöneltilerek davanın açılmasıdır. Bu bağlamda bağımsız bölümlere özgülenen arsa payları oranının düzeltilmesi mahkemeden talep edilir.

Arsa Payı Düzeltme Davasında Dikkat Edilecek Hususlar

1) İyi Niyet: Arsa Payı Düzeltme Davasında davacının davayı iyi niyetle açmış olmalıdır. Hukuken arsa payları yanlış olmakla beraber tapuda imzası olan maliklerin sonradan arsa paylarının düzeltilmesi davası açamayacağını göz önünde bulunduracaktır. Yargıtay, bu davalarda hatalı arsa dağılımına imza atan kişilerin iyi niyetli olmadıklarını değerlendirmektedir. Sonradan kat irtifakı ya da kat mülkiyetine sahip olan kişiler de bu davayı ileri sürebilmektedir. Ancak bu durumda da uzun yıllar boyunca bu duruma ses çıkarılmamasının iyi niyet kapsamında değerlendirilmesi yapılabilecektir. İyi niyet durumunun avukatınızla değerlendirilmesi gerekmektedir.

2) Davanın açılması ile lehe karar çıkacağı anlamı taşımaz: Davanın açılması ile mahkeme yanlış belirlenen arsa paylarının aslında olması gereken duruma göre yeniden belirlenmesini yapacaktır. Bu durumda keşif, bilirkişi ile tüm bağımsız bölümlerin durumları ayrı ayrı değerlendirilerek, olması gereken arsa paylarının ne olacağına karar verir. Bu durumda dava sonucu her zaman lehinize sonuç doğurmayabilir. Bu bağlamda mutlaka avukatınla değerlendirmede bulunmanız gerekmektedir.

Arsa Payı Düzeltme Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Arsa payı düzeltme davalarında yetkili ve görevli mahkemelerinin Sulh hukuk mahkemeleridir. Buna ilişkin, Yargıtay kararlarında " Dava, kat irtifakının yeniden tesisi ile arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir. Dosyada toplanan bilgi ve belgelerden, anataşınmazda kat irtifakının kurulduğu ve arsa paylarının düzeltilmesinin istendiği, böylece taraflar arasındaki uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Yasası'ndan kaynaklandığı anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasasının Ek 1. maddesi hükmüne göre, bu yasadan doğan uyuşmazlıklar -değerine bakılmaksızın- sulh mahkemesinde çözümleneceğinden, mahkemece işin esası hakkında hüküm kurulması gerekirken, yerinde bulunmayan gerekçe ile görevsizlik kararı verilmiş olması doğru görülmemiştir." (18. Hukuk Dairesi 2015/9002 E. , 2015/10856 K.)

Arsa Payı Düzeltme Davasında Düzeltmede Dikkate Alınan Nitelikler

Arsa payı düzeltme davalarında, bağımsız bölümlerin değeri belirlenirken ve ayrıca bilirkişi raporunda saptanması gereken hususlar Yargıtay kararları ışığında;

" Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir. Kat Mülkiyeti Yasası'nın 3. maddesi hükmüne göre, bağımsız bölümlere özgülenmiş olan arsa paylarının, kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleri ile oranlı olup olmadığının saptanması gerekir. Bunun için mahkemece anataşınmazın yerinde uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yapılarak, her bir bağımsız bölümün değerini etkileyen unsurlar belirlenmelidir. Bu konuda düzenlenecek olan bilirkişi raporunda; arsa paylarının saptanmasına esas olmak üzere bağımsız bölümlerin -kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki- değerlerinin hesaplanmasında her birinin alanı, konumu, biçimi ve diğer farklılıkları gözönünde bulundurulmalı, bu bağlamda her bir bağımsız bölümün yüzölçümü, kaçıncı katta yer aldığı, cadde veya sokağa cephesi olup olmadığı, manzarası, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme oranlan gibi unsurlar dikkate alınmalıdır. Hükme dayanak yapılan bilirkişi raporunda, salt bağımsız bölümlerin yüzölçümleri ne göre hesaplama yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiş, ancak her bir bağımsız bölümün kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerine etkili olabilecek diğer unsurlar üzerinde durulmamıştır. Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu ya da olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir." (18. Hukuk Dairesi 2008/13132 E., 2009/1268 K.)

Aşağıda yazan yargıtay kararı da iddialarımızı destekler nitelikte olup ve uzun süre davasız kullanım nedeniyle ret kararı verilemeyeceği yönünde

"Mahkemece; taşınmazın tapu kaydına ve kat irtifak sözleşmesine göre, davacının taşınmazını kat irtifakının tesis edildiği 18/04/1972 tarihinden sonra 10/05/1994 tarihinde satın aldığı, taşınmazın tapu kaydında arsa payının 6/120 olarak kayıtlı olduğu, tapudaki arsa paylarının dava tarihine kadar itiraz edilmeksizin kullanılmasına rağmen dava tarihinde düzeltilmesini talep edecek şekilde açık bir fark bulunmadığı, davacının satın alma tarihinden itibaren geçen zaman içerisinde tespiti istenen oransızlığı niçin ileri sürmediğini makul sebep göstererek açıklayamadığı ve ispatlayamadığı, hukukî yararın bulunmadığı gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalılardan ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava; ana taşınmazın bağımsız bölümlerine ait arsa paylarının değerlerine göre yeniden belirlenerek tapuya tescil edilmesi istemine ilişkindir.

...) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat irtifakına konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise kat mülkiyetine geçildiği tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulacağı; arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

2) Somut olayda; dava konusu anataşınmazla ilgili olarak; dosyadan hazırlanan bilirkişi raporunda kat irtifakının kurulduğu 18.04.1972 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılıp dağıtılmadığı belirtilmemiş, kat irtifakının kurulduğu tarihte, ilgili bağımsız bölümün o tarihteki cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar dikkate alınırken nasıl bir yanlışlık yapıldığı açıklanmamış, bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan, arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır. Dava konusu taşınmazda 18.04.1972 tarihinde kat irtifakı kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında, taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat irtifakının/mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerini belirleyen yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olup olmadığı konusunda herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak mahkemece hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.

3) Öte yandan; karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 3. maddesinin 2. fıkrası uyarınca; "Müteselsil sorumluluk da dahil olmak üzere, birden fazlada davalı aleyhine açılan davanın reddinde, ret sebebi ortak olan davalılar vekili lehine tek, ret sebebi ayrı olan davalılar vekili lehine ise her ret sebebi için ayrı ayrı avukatlık ücretine hükmolunur." Buna göre; mahkemece kurulan hükümde ret sebebi aynı olmasına karşın tek vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, ayrı ayrı davalılar lehine yazılı olduğu şekilde maktu vekalet ücretine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacı vekili ve davalılardan ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 07/02/2019 günü oy birliği ile karar verildi.'' (20. Hukuk Dairesi 2017/6413 E. , 2019/792 K.)

Yukarıda kararlar ışığında; keşif ve bilirkişi incelemesi sırasında ilgili bağımsız bölümlerin değerleri hesaplanırken, yargıtay kararları ve doktrinde görüş birliği doğrultusunda ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerin konum, büyüklük, cins, biçim, bulunduğu kat, cephe, manzara, güneşten yararlanma, rüzgar ve dış etkilerden etkilenme durumu, ısınma sistemi, eklentileri, bağımsız bölümün değeri gibi kriterler dikkate alınarak ve bağımsız bölüm değer tespitine yönelik çalışmalar yapılarak eksik bir husus bırakılmadan ve bu doğrultuda yeni duruma göre mahkeme arsa paylarını yeniden belirleyecek ve tapuya tescil edilecektir.